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Dieses atemberaubende Bauwerk mit seinen wundervollen Außenanlagen wartet auf Sie:
ERDGESCHOSS:
* Betreten Sie über den überdachten und einladenden Eingangsbereich den hellen Windfang der Villa. Von hier aus erreichen Sie das Arbeitszimmer, welches mit maßgefertigten Büromöbeln ausgestattet ist. Ebenso gelangen Sie in die 1-Zimmer Einliegerwohnung mit Küche (im Preis enthalten) und Bad. Diese besitzt zusätzlich einen separaten Zugang von außen.
* In der großzügigen Eingangshalle warten gleich mehrere außergewöhnliche Highlights auf Sie: Ein wunderschöner und hochwertiger Marmorbelag, das veredelte Balustradengeländer zum OG und zur Galerie und ein moderner Kronleuchter.
* Die helle Küche bietet viel Platz und überdurchschnittlich viel Stauraum. Ebenso gibt es eine Kücheninsel mit Barhockern. Die Miele-Spülmaschine wurde kürzlich erneuert. Die Einbauküche mit sämtlichen Elektrogeräten ist im Kaufpreis bereits enthalten. Zusätzlich ist die dekorative Cappuccino-Leuchte inklusive.
* Von der Küche aus erreichen Sie die geräumige Speisekammer und den Haustechnik-/Hauswirtschaftsraum. Die großflächigen Regale in der Speisekammer sind im Kaufpreis inbegriffen.
* Im Haustechnikraum ist die Anlagentechnik (Baujahr 1995) verbaut. Die Heizungssteuerung samt Pumpe wurde 2021 erneuert.
* Das Wohn- und Esszimmer besitzt durch den Designerkamin ein ganz besonderes Ambiente. Genießen Sie das romantische und wärmende Feuer in den kälteren Tagen. Die großen und bodentiefen Fenster lassen enorm viel Licht in den Wohnraum und runden das Wohnerlebnis ab.
* Die große und überdachte Terrasse mit Rundbögen und Säulen erweitert den Wohnraum. Die einzigartige Aussicht auf den idyllischen Garten, die Poolanlage und die romantischen Gartennischen lassen das Herz höher schlagen.
* Das Erdgeschoss verfügt über eine Garderobe mit großzügigen Einbauschränken (mit Spiegelfronten) und ein Gäste-WC.
OBERGESCHOSS:
* Hier erwartet Sie ein wunderschöner Sichtdachstuhl. Der hohe Kniestock und die ausladenden Dachgauben bieten ein angenehmes Raumgefühl.
* Eine großflächige Verglasung am Dachfirst und vier Dachgauben bringen reichlich Helligkeit in das Obergeschoss. Folgende Räume sind mit Dachgauben ausgestattet: Masterbad 2x, Schlafzimmer 1, Bad 2.
* Das Schlafzimmer mit Ankleidezimmer verfügt über eine hochwertige TV- und Audioanlage und über großzügige Einbauschränke mit perfekter Innenbeleuchtung. Hier gibt es zwei Zugänge zum ausladenden und überdachten Balkon.
* Die beiden weiteren Schlaf- oder Arbeitszimmer runden den Grundriss ab. Der zweite Balkon wurde kürzlich neu gedämmt und gefliest. In einem Schlafzimmer ist der idyllische Zugang zum Bett (mit kompletter TV-Anlage) via einer hochwertigen Holztreppe. Dies bringt vor allem für Kinder einen großen Spaßfaktor.
* Im Masterbad wartet neben der Sauna ein neues Washlet (WC mit Bidet-Funktion) auf Sie. Zudem können Sie hier in der großen Eckbadewanne mit Whirlpoolfunktion, in der Dusche oder im Ruhebereich relaxen. Die Ruhebänke sind beheizbar.
* Das zweite Bad im OG verfügt ebenfalls über eine Dusche und ein WC.
GARTEN:
* Der liebevoll angelegte Garten wurde nach mediterraner Inspiration angelegt. Er verfügt über idyllische Nischen und vier unterschiedliche Sitzgelegenheiten die zum Erholen und zum Entspannen einladen.
* Der Garten samt Gartenzaun und die Eingangsmauern wurden bereits erneuert.
* Die Pflanzenflächen sind mit einem Bewässerungssystem ausgestattet.
* Der Pool hat ca. 32 m² Wasserfläche und verfügt über eine Gegenstromanlage. Damit Sie auch schon im Frühjahr den Badespaß genießen können, wurde eine Luftwärmepumpe zur Erwärmung des Wassers eingebaut. Zudem gibt es einen modernen Reinigungsroboter. Rundum wurden neue italienische Fliesen verlegt. Diese sind auch im Hochsommer besonders angenehm, da die Oberfläche wenig Hitze speichert.
NEBENANLAGEN:
* Die große Doppelgarage mit elektrischem Garagentor bietet Platz für zwei Autos und ist mit mehreren Steckdosen und einem Starkstromanschluss ausgestattet.
* Der angrenzende Abstellraum der Garage verfügt über weiteren Stauraum.
* Zusätzlich gibt es noch drei bis vier weitere KFZ-Stellplätze vorm Haus.
SONSTIGE BESONDERHEITEN:
* Die Immobilie ist mit einer Alarmanlage ausgestattet.
* Eine „Doorbird-Anlage“ wurde als moderne Klingelanlage verbaut.
* Anzahl der Parkflächen: 3 – 4 Außenstellplätze, Doppelgarage
* Anzahl der Schlafzimmer (inkl. Einliegerwohnung): 4
FOLGENDE GEGENSTÄNDE KÖNNEN SIE ZUSÄTZLICH ERWERBEN:
* Schreinergefertigte Garderobe im Windfang, schreinergefertigter Schuhschrank, schreinergefertigte Kommode im 1. OG
* Elektrisch betriebener Springbrunnen im Eingangsbereich
* Gemauerter Grill
* Weiterer Kesselgrill mit großem Topf inkl. Zubehör
* Großes Garten-Gerätehaus
* Solardusche am Pool
* Schiefer-Sitzgarnitur (drei Bänke und ein Tisch)
* Insektenhotel, ca. 1,20 m Höhe
* Weitere Möbel- und Ausstattungsstücke nach Absprache
SONSTIGES:
* FÜR DIESE IMMOBILIE GIBT ES EINEN 360° RUNDGANG. DIESEN ERHALTEN SIE NACH IHRER ANFRAGE.
* Sie haben Fragen oder möchten weiterführende Infos zum Objekt? Zögern Sie nicht, ich bin gerne für Sie da!
* Kaufpreis jeweils zzgl. 3,57 % Käuferprovision (inkl. Ust.) der notariellen Kaufpreissumme. Durch Ihre Anfrage bestätigen Sie die Provisionsvereinbarung. Fälligkeit ggü. der Immobilienagentur Nadine Müller-Hübner erst nach Beurkundung des notariellen Kaufvertrags.
* Energiekennwert gem. Bedarfsausweis: 123,7 kWh/(m²*a), Gas-Zentralheizung, Baujahr 1995, Ausstellungsdatum des Bedarfsausweises 25.01.2022 – gültig bis 24.01.2032
Die Immobilie teilt sich wie folgt auf:
ERDGESCHOSS
* Windfang – 4,20 m²
* Eingangshalle – 24,60 m²
* Büro – 11,07 m²
* WC – 3,12 m²
* Garderobe – 4,69 m²
* Küche – 18,08 m²
* Speisekammer – 5,69 m²
* HWR – 9,46 m²
* Esszimmer – 19,08 m²
* Wohnzimmer – 29,40 m²
* Terrasse – 7,70 m²
EINLIEGERWOHNUNG:
* Wohn-/Schlafzimmer – 17,05 m²
* Küche – 2,45 m²
* Bad – 3,10 m²
* Terrasse – 4,00 m²
OBERGESCHOSS
* Galerie – 16,59 m²
* Schlafzimmer – 16,87 m²
* Masterbad – 20,34 m²
* Ankleide – 15,47 m²
* Balkon – 5,99 m²
* Schlafen 2 – 15,98 m²
* Balkon 2 – 1,88 m²
* Abstellraum 9,96 m²
* Schlafen 3 – 15,82 m²
* Bad 2 – 8,66 m²
Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 274 m². Die Balkon- und Terrassenflächen sind in der Wohnflächenberechnung mit 25% angerechnet.
In Mitten des außergewöhnlichen Regentals liegt die idyllische Stadt Nittenau. Die Kombination aus hervorragender technischer und sozialer Infrastruktur und die einzigartige Lage am Regen zeichnen diese schöne Ortschaft aus. Einkaufsmöglichkeiten und Einrichtungen des täglichen Bedarfs finden Sie direkt vor Ort. Ebenfalls gibt es eine Grund- und Mittelschule, ein Gymnasium und mehrere Kindergärten. Die Stadt Regensburg erreicht man in ca. 35 Minuten über die hervorragende Anbindung der B16 oder der A93. Die Stadt Schwandorf ist ca. 20 Autominuten entfernt.
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